本人有幸买卖过拍卖房，有些粗浅的体会分享给那些想买拍卖房的朋友。目前，地产市场有些回暖，贷款利率又处于历史低位，那些持币待购，谨慎有余的朋友也按耐不住动了买房的念头，而对于拍卖房这一以特殊方式出售的房屋，不论地产市场好坏，都吸引了很多人的眼球，特别是有投资理念的人更情有独钟，说白了，就是想少花钱，买到更有价值的房产。那买拍卖房就一定能便宜、能物超所值吗？答案是否定的，因为拍卖房的定价、买卖、协商、交接牵涉到更多的层面和法律条款，任何一个环节都会影响买家的利益。本期文章分享一点个人的粗浅体会，但愿对读者能有所帮助。
一、拍卖房的定价。
当银行或金融机构决定将某个物业拍卖，会指定一个律师作为银行或金融机构的代理，同时还会指定一个地产经纪作为卖方经纪，之后，经纪给出Listing Price的初步意见，与律师协商，无异议，交由银行或金融机构的主管批准后挂牌上市。问题是，如果定价高，卖不出去，银行或金融机构不愿意；如果定价低也不行，银行或金融机构不高兴，原屋主更不高兴，银行或金融机构还可能吃官司，使拍卖无法进行。所以，银行或金融机构既希望卖得快，也不希望太快，一般价格会比市场价略低一点点。因此，要等拍卖房上市的1-2周或更长时间，降价后再考虑下Offer。
其中本人为银行卖的一个房子，自己深有体会，如果能成功说服银行或金融机构，将价格降到合适的低点，彼此各方又都能接受，是最理想的，那次恰好买家是华人同胞，得了些实惠。
二、拍卖房的Condition。
不管房子状况好坏，几乎都是as is ,一般银行或金融机构在拍卖前对房子会略作修理，但经常是不尽人意，有时交接后的状况比你看房时的状况还要差，对此，买家要有心理准备，同时，房子内外除了房子本身的电器，窗帘等物品不包含在价格内，如果closing那天，东西还在，那你很幸运，否则，你也要认了。
三、对大麻屋和有严重霉菌的房屋。
有的拍卖房是大麻屋，你的经纪一定会知道。有的是年久失修，霉菌丛生，状况极差。不论哪一种，都要格外小心，尽量避免购买，如一定要买，则仔细查看卖方提供的书面文件和特殊条款，向买家陈述利弊。
四、拍卖房内有租客滞留。
如果有租客滞留在拍卖房内，应引起买家的高度重视，除在Offer中添加必要的条款，促使卖家将租客赶走外，还要增加适当的惩罚条款以保护买家，必要时可以放弃购买。
五、Closing前，原屋主有权将房屋以你的价格购回。
对于买家而言，买房后，欢天喜地准备乔迁，如原屋主购回房屋，而买家又已经把租的房子退掉，那一定是不小的打击，这种情况很少发生，可一旦出现却很麻烦，去年，我给银行卖拍卖房，也是Double-End，买家是一对小夫妻，恰好在预产期之前，如果发生这种情况，他们很难临时租到房子。这些问题大家都要注意。
如果大家有什么问题，关于拍卖房也可以给我打电话。
于军 地产经纪 生意专卖
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