于军孙维地产专栏第五十四期《如何出售有租客的房产》

房子在出租期间能不能挂牌出售？答案是肯定的，有租客的房源可以出售。现在市面上挂牌的房源，十间里大概有一到两间是有租客居住的，和空屋或屋主自售的房屋相比，有租客的房源销售对经纪的经验和沟通技巧有更高的要求，在与租客的沟通上尤其需要屋主的配合，以下列出沟通的几个重点，供屋主参考。
1.挂牌上市之前的准备
建议房主在挂牌之前就告知租客自己的售房决定，并安排经纪进行估价，拍摄房屋照片等。租约不管是固定期限的还是每月续约型，房东都不能以出售房屋为理由单方面终止。如果考虑修改租约或提前终止，都需要双方的协商确认。对于租客来说，没有人希望自己的平静生活被售房打扰，只有充分的尊重租客的权利，才有可能得到租客最大程度的配合。
2. 挂牌后看房时间的安排
一般来说，房源从挂牌到售出，迎来30到50次看房是非常正常的，对于有租客的房源，如何安排看房是一个难点。根据安省租约条例的规定，房主或其经纪必须向租客提供书面通知并获得允许，才能进入租客的房间看房或进行房屋开放日活动，且看房的时间必须在早8点至晚9点期间。对于双方来说，约定好每周固定的时间是最省时省力的做法，如约定每周两个下午的时间可以看房。这样租客受到的干扰最小，屋主和经纪也不用次次提前24小时通知。看房或房屋开放日期间，经纪需在场陪同。
3. 挂牌后关于房间的整理和清洁
对于看房者来说，整洁干净的房间是最受欢迎的，然而对于租客来说，频繁收拾屋内的杂物，并要保持屋内整洁却是额外的负担。换位思考一下，哪怕是屋主自住的房屋，在出售期间不停迎来看房的人群，周末开open house还要出去躲避2小时也会感觉不胜其扰，更何况是租客。这时候屋主和租客的沟通更显重要，如果房屋本身是出租型物业，购房者是买房投资的可能性很大，租客能保持房间的整洁，未来房主继续出租房屋给他的可能性就更大。考虑到租客整理房间也要付出一定的时间和精力，屋主可以主动提出，在售房期间对房租给予一定的优惠，或额外付一些酬劳。
4. 房屋售出后租约的处理
如果和租客签订的是定期租约，租约延续不受卖房买房的影响，租客可坚持不搬，除非租客和房主另外达成协议提前终止租约。
如果是非定期租约，且购房者要求在交房后收回房间自用的，房主可在offer条件全部解除、并拿到购房者的书面要求后，通知租客解除合约（需提前60天通知）。
如果出租房屋中有租客自己的物品需要带走，为避免这些物品和屋主的物品混淆，最好在与购房者签订合同时，对出租单元中留下的家具电器进行明确约定。
一般来说屋主想要边租房边卖房，主要是考虑经济压力或对多久能售出不放心，但是如果租客不容易沟通，卖房期间不配合，不仅会拖延房屋销售，也会影响房屋的售价。碰到这种情况，终止租约后再出售才是最好的选择，没有租客的房屋不仅在交屋时间上占优势受欢迎，经过装饰整修，也容易卖出好价钱。