2022年3月29日新出台的安省海外买家税（the Non-Resident Speculation Tax，简称NRST)延伸至安大略全省范围（包括渥太华）。新规引发热议，不少客户咨询相关事宜，特就大家关心的一些问题解答如下：
Q1：新规的主要变化是什么？
主要变化是三方面：
一是适用范围扩大，从原来的多伦多金马蹄地区（the Greater Golden Horseshoe Region of Ontario）扩大到安大略省全省范围。
二是税率增加，从原来的15%增加到20%。
三是缩小退税（rebate）范围，取消了原来的留学生退税和工签退税，只有买房后4年内取得枫叶卡（加拿大永久居留权），才可以申请退税。
Q2：适用范围？
安省海外买家税仅适用于住宅，不适用于商业地产、农场、工业用地。如果一块土地既有商业部分，又有住宅部分，则海外买家税仅适用于住宅部分（其价值需要评估）。
Q3：适用主体？
海外买家税适用的主体有两大类：一是外国公司或个人；二是应征税的信托。信托中只要有一位信托管理人是外国公司或者个人，该信托就需要缴纳海外买家税；或即使信托中的信托管理人都具有加拿大身份，但只要任一受益人为外国公司或者个人，也需要缴纳海外买家税。但是，外国买家税并不适用于互惠基金信托，地产投资信托和税法界定的特殊投资性信托（Specified Investment Flow Through trust， SIFT）。
Q4：与加拿大本地人共同购买，怎么计算？
举例说明，四个人一起购买一套房产，价值200万加币，每个人25%份额，其中三个人有加拿大身份，只有一个人是外国身份，那么海外买家税并非只适用于该外国人的25%份额，而是100%适用，即按照200万计税，合计需缴纳40万的海外买家税。而且，四个买家承担连带责任（Joint and Severally liable），如果本例中外国人买家不缴纳NRST，其他三位加拿大本地买家也有义务缴纳。
Q5：谁可以豁免交税？
三类人可以豁免交税：
（1）买房时已经通过安大略省移民提名项目the Ontario Immigrant Nominee Program获得提名资格(nominee)，并且为自住用途；
（2）受庇护的难民，并且为自住用途；
（3）配偶有加拿大身份，两人一起登记在产权上并自住。配偶定义既包括法定结婚的配偶，也包括同居三年以上或者有共同孩子的配偶。
另外，土地转让税可以豁免的情形，同样适用于海外买家税。比如，配偶之间的转让，如符合土地转让税豁免情形，也无需缴纳海外买家税。
Q6：如何缴纳？
在产权交接的当日，从律师信用账户直接缴纳给省政府。客户需要提前把款项缴纳至律师信用账户。
Q7：交了海外买家税，土地转让费(land transfer tax)还需要缴纳吗？
海外买家税是针对海外买家新增的一项费用，原土地转让税照旧增收。
Q8:退税的具体条件是什么？
退税需同时满足以下条件：
（1）自买房之日起四年内获得加拿大永久居留权（如果产权登记在夫妻名下，只要其中一人获得加拿大永久居留权即可申请退税）；
（2）房子产权登记在申请人自己或者自己和配偶名下；
（3）在房子购买后60天内搬入，并自住至提起申请之日或者退税条件满足之日。
退税申请必须自获得加拿大永久居留权之日起90天内提出。获得加拿大永久居留权的时间并非是您收到枫叶卡的时间，以下两份文件都可以证明您已经获得加拿大永久居留权：
· a Confirmation of Permanent Residence document, signed and dated by an immigration officer, or
· a letter from IRCC advising that the application for permanent resident status is complete, that the individual is a permanent resident of Canada.
特别注意：不要等收到枫叶卡才去申请退税，否则可能会错过90天的限期。
Q9：新规何时开始生效？之前签署的合同怎么办？
新规从2022年3月30日开始生效，溯不既往。2022年3月29日及之前签署的购房合同或者转让合同，按原政策执行。注意，如果在2022年3月29日之前（含本日）签署楼花购房合同，之后将楼花转让（assign）给一个外国居民买家，该外国居民买家按新规缴纳海外买家税。
Q10: 买家为加拿大公民或永久居民，但是居住在海外，是否缴纳NRST?
无需缴纳。
Q11:买家A为公民，其配偶（买家B）非公民或永居居民，买家A的亲友（买家C）共同购买该房产，是否缴纳NRST?
如买家C为公民或永居，或安省省提名获得者，或受庇护难民，且三个买家声明该购买房产为自住用途，则符合配偶豁免情形，免于缴纳NRST。
Q12:买家已提交永居居民申请但是尚未获得批准，是否缴纳NRST？
交房日如未获得永居批准，则需缴纳。而后如满足退税资格，可以申请退税。
Q13:本人为永久居民，但计划在安省购房的父母非永居或公民且。如果房子买在我的名下，我一个人在产权登记，是否缴纳NRST?
本交易属于应征税的信托情形。信托中只要有一位信托管理人是外国公司或者个人，该信托就需要缴纳海外买家税；或即使信托中的信托管理人都具有加拿大身份，但只要任一受益人为外国公司或者个人，也需要缴纳海外买家税。
所有应缴纳NRST的交易，包括豁免的交易，均有可能被安省政府审计调查。欺诈、隐瞒或虚假陈述可面临罚金或牢狱的处罚。
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