王斌
以（图3）2012年第二季度加拿大五大城市的平均债务对毛收入比率（debt-to-income ratio 简称DTI）（以独立平房为例）：
与此同时，加拿大人借款人比美国借款人在一个重要方面看起来更加脆弱：在美国，标准的抵押贷款利率锁定是30年，而加拿大一般是5年。这就意味着加拿大房屋持有者们更容易受到利率增长而带来的冲击。
2012年10月31日，信贷评级机构穆迪宣布几乎所有加拿大最大的银行都可能将面临信用降级，原因是“对购买者的高负债和高房价的担忧”。加拿大中央银行把家庭债务看作是“国内经济最大的危机”，并建议在制定利率时要参考家庭的收支负债表。这些都是在警示，在飞速上涨14年之久后，加拿大的房产市场会最终回落。房屋价格正在超过他们本身的价值，尤其是在大城市，如多伦多和温哥华，当前渐缓的买卖活动很有可能带来很多城市房屋的价格调整。现在，几乎所有人，无论是从加拿大银行和财政部到国际货币基金组织和一些独立分析者都认可房屋价格上涨已失去动力，并且加拿大人也是心有余而力不足。
分析和思考
加拿大会不会大难临头？事实上，这种破纪录的说法更多是抓眼球的头条新闻而不是一种严肃的分析工具。债务收入比率是债务存量与收入流量的比较（debt-to-income ratio 简称DTI），收入流量是不带任何债务的家庭收入，即毛收入。我们有一个高债务收入比率的国家名单，这些国家并没经历任何类似最近美国发生的金融危机。因此在不应完全忽视债务收入比水平的同时，我们更需要注意这种比率的增长的速度。加拿大帝国商业银行的首席经济师Benjamin Tal的研究表明加拿大的家庭债务与收入比率的增大速度比美国危机前要慢很多。比较一下导致美国崩盘的前三年与加拿大最近三年情况，可看出加拿大债务收入比率的上升速度是美国的一半（图4）。
目前极低的按揭违约率也说明加拿大按揭市场稳定。
为了判断这个问题，我们首先需要了解，从家庭债务与收入比率方面来分析，到底是什么造成美国的金融危机？
有舆论认为，造成美国金融危机的原因因为美国是非追索权的国家，即还不了款的时候，人们放弃抵押的房屋即可溜之大吉。这是造成美国借款人不负责任的借款行为。而加拿大（阿尔伯塔省除外）是一个使用追索权的国家—在这种情况下，放款人可以追索借款人的其他资产以偿付按揭。但是，事实是美国只有12个州是采用非追索权的。此外，研究表明，采用追索权和非追索权的州（见图5）在房屋市场表现方面并没有明显的区别，这表明加拿大市场追索权并不足以防止价格的实质性下跌提供完全的保证。
也有人认为美国的危机是因为美国支付按揭是可以减税的，因此促使住房拥有率达到一个令人头疼的高水平。这种说法从两个方面受到质疑：首先，越来越多的研究证明，抵押利率减免税收在提升美国住房自有率方面只起到很小的作用。只有五分之一的美国纳税人拿按揭利率去政府减免税收，而且他们中有百分之十五的人年薪低于5万美元。对后者而言，每年的减免税额不到175美元。结论是按揭利率减免税收主要有利于哪些不管怎样都要拥有自已房屋的那部分人，并鼓励他们直接购买更大和更昂贵的房屋。从程度上看，即使减税因素确实增加了按揭借贷（通过抵押增大借款额度），这种增加只是替代了另一种借款手段。比较美国走向衰退的那10年和加拿大过去的10年时，我们发现美国人相当倚重按揭贷款，而加拿大人则更多通过非按揭贷款适度地借贷（图6）。
