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违约受害者的义务—合同法知识小解

文:渥太华著名律师王政

我们通常以为,如有合约,一方违约后,受害者可让违约方赔偿所有损失。但一般人不知道的是法律也要求受害者承担减轻违约者造成的损失的义务,即,违约受害者必须采取积极措施防止或减低由对方违约造成的损失。否则,法庭不会判给任何或全部的损失。理由是:这些损失是可以避免的。
加拿大最高法院今年对在多伦多地区发生的一个案子做的最后判决进一步确定了这个原则。
案情的发生大致如下:2004年,一多伦多企业的分支,看上了一块教会拥有的土地,单为买这块土地特别成立了一个有限责任公司,打算把此地买下后或作开发或转手卖掉,从中获利。该有限责任公司无其它资产,唯一存在的目的就是开发或买卖这块地。买卖双方签署了协议,成交额三百四十四万。该多伦多企业通过分支成立的有限责任公司向卖方交了百分之十的定金。完成买卖交接的前提条件是卖方要从市政府拿到把教会用途的土地改成商或民用建筑开发的许可。此申请过程漫长。交接日延期过一次后,卖方不愿再延期了,于是,把买方的定金退回,中止了合同(实际原因很可能是在这个阶段房地产的市场价格飞速上涨)。买方向法庭起诉卖方,不要其它的赔偿只要求卖方把土地按原讲的价钱转给它作为赔偿。(这种赔偿方式叫“Specific Performance”,只适用于房地产法的案子。)
低级法院判卖方违约给了买方一百九十万元的损失费(如土地按时交接,买方开发后可挣的利润;或由于卖方违约,买方要花比原来多一百九十万元的价格才能买到同类的土地。)卖方上诉到安大略省上诉庭,上诉庭判决卖方违约,但买房没有采取任何减轻或防止损失的措施,因此,买方拿到的损失费是一加元。买方将此案上诉到加拿大最高法院,最高法院维持了上诉庭的判决,认定:“原告没有权力要求任何损失如果此损失原可避免的。”首先的问题是要求赔偿方有没有任何理由不做任何减轻损失的行为,如果采取了行动,损失是否可以没有或减轻?本案买方的最大问题是他们在卖方不延期要中止协约后没有再继续寻找另外适合的土地来完成他们的开发计划,而只是坐等起诉要求“可能挣到的利润”。如果买方马上又另外寻找其它的土地,买卖的价格之差,即,原告要求的损失,就不会像几年后差得这么大了。
这个案子在加拿大房地产律师界里引起了很大的反响。不管是代表买方还是卖方的律师们都认为今后应该让顾客更注重如何采取行动减轻违约者造成的损失。
这个原则也适用于合同法的其它案子。

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