于军地产专栏第廿二期《谨防房产交易诈骗》

Posted By: 中华导报on: November 16, 2015In: 财经

购买高价，独栋的独立屋时，经常有卖家自称是建筑商，是建筑商自己卖自己的物业，这时，如果你被委托出售该栋物业，或者被委托购买该栋物业，你应该注意什么问题？
又或者，一个买家经过千挑万选，选好房子，又经过揪心的谈判，验房，贷款，安排好了家庭生活，好不容易等到交房了，这时，却被告知，有麻烦，交不了房。甚至，有的客人完成了交割，竟然还有人来敲门收租，又或者收到律师信，告诉你，你买的物业其实属于你和某某共有。
究竟是哪里出了错？！作为地产经纪，我们又应该如何在买卖交易当中，保护我们的客人？
当然，这些现象并不是经常发生，但是一旦发生，后果却很可怕！
这些现象，大致可以分为两种类型：一是非卖家有意所为，二是有人故意欺诈。
无论前者还是后者，都会对交易构成障碍，危害买卖双方的利益，作为中间的地产经纪，则要慎而重之，不仅要保护客人的利益，也要保护自己。
那么在实践当中有哪些程序要遵循，有哪些现象要提防？
不论是代理别人买房也好，还是卖房，首先要复印对方的驾驶证（当然，证件也可以伪造）。这样会有对方的姓名，出生年月，住址等一系列资料。
登记对方的住宅电话，然后通过电话登记系统，查验是否适和其业主身份相符。
通过地产产权登记资料，查验业主的成交纪录。
索要地界图，以便查验建筑年份。
索要遗嘱，委托书，以及配偶签名，以确保遗产房，委托房，以及婚姻房的交易安全。
索要，登记卖家信息表，确认卖家的贷款无误。
当委托人是老外时，因为文化背景不同，交流中的些微细节容易忽略，所以要格外小心，不可以遗漏任何步骤，表格，否则无法证明经纪尽到了最大努力，去保护自己的顾客。
当卖家的名字和业主的名字不一样时，除了要想到上述的情况外，还要注意，是否有人试图转手倒卖尚未交割的物业，以求高价利润；是否有人转让楼花，这样的转让，是否得到了原来业主的同意，现在的定金，以及原来上手买家的定金如何支付？
在交割中，注意查验所占地段的法律表述，是否和产权登记一致，以及停车位，储物间的表述有无错误，一旦有误，要格外小心。
作为卖家经纪，不可以只为了卖出物业，而忽视买家的财务状况。诚然，买家可以不写贷款条件，可以取消贷款条件，但是，如果买家的真实财务状况，并不与之购买的物业价值相配，在交房的前一刻，银行都有可能拒绝贷款，导致无法交房。当然，卖家可以延期，可以索赔，可以重售，但是不如多收些定金来的实际。
另外，卖家重售以后，都可以反过来继续索赔，所以双方解除书，一定要重视。
另外，牵涉到贷款部分，根据经纪人行为条例规定，如果地产经纪，帮助或者教唆买（卖）家骗贷，可以罚款高达5万，或吊销执照。所以，这一部分，要格外小心。
另外还有，丈夫假冒妻子签名骗到贷款，却要妻子还贷；租客的朋友假冒业主，出售物业给租客；孩子冒充父亲签名，卖房还贷；还有的说配偶住院，不可以亲自签名；纯粹冒充业主，但推托不想打扰租客，不可以看房，只是卖地价，而卖出物业等等，不一而足。
在没有配偶，或同居配偶签名的情况下，配偶可以在产权上登记婚姻房，而阻挠交房。
欺诈的行径种类繁多，有真业主所为，也有假业主欺骗，作为地产经纪，不可以为了拿到一个listing, 而匆忙签约，特别是业主不让插牌子，不让挂密码盒时，更要问清楚，为什么不想让别人知道？