于军地产专栏第十九期《如何正确看待商铺的回报率，如何买到个好商铺？》

本人有一个商铺的Listing，是个难得的好物业加生意，业主这几年在国内忙生意，无暇顾及，只委托雇员代管，回报有所下降，但仍是好物业，是投资的良机。本人发表一篇推荐该商铺的文章，一周内引来十几个买家来电咨询和约看，有两个买家感兴趣，在认真考虑，但同时也发现有些朋友对商铺的投资过于陌生，对回报率的理解仅限于表面和形式，故借贵报的版面对如何正确看待商铺的回报率，如何买到个好商铺，提点小建议，或许能对买生意和商铺的人士有所帮助。
一、平常心看待商铺的回报率高低。
我们通常说的回报率简单讲就是：收入减去支出后的税前利润除以你要购买的价格后的百分比。一般而言，回报率越高，就意味着这个商铺的投资价值也越高，生意也就越好。但事实上，在无数的商业物业交易中，回报率只是一个次要的参考指标，很多金子般的物业在交易时，回报率计算起来都是平平，有的还很低，有的物业买家在交易时银行甚至由于回报率低而拒绝贷款。有的物业购买时回报率计算起来很高，买家以为买个金娃娃回来，但买回来后，越经营生意越差。究竟是怎么回事呢？其中一个原因是，你购买时的回报率只简单代表了当时商铺的经营状况，不代表商铺的价值，买家要重视“价值”，而“状况”只做参考。切莫被某些物业或生意的“虚假繁荣”迷住双眼。
二、好商铺物业的几个特征。
商业物业与住宅物业有很大的不同，住宅物业除了出租保值增值的商业功能外，还兼具居住功能，尤其是豪宅，更讲私密性；而商业物业则相反，纯粹是商业行为，要么出租，要么自用作生意，除了物业要保值增值外，更讲究做生意的方便、快捷。好的商铺物业应具备以下特征：
（一）、强曝光率的铺位。
中国有句俗语：好酒不怕巷子深。但在全球经济一体化的今天，这句俗语的逻辑已经过时了，因为现在“好酒”太多了，人们应接不暇，时间就是金钱嘛。那些第一眼能看到的、第一时间能想到的、客人能最方便快捷买到的产品一定占有最大的市场份额。商铺作为提供服务和产品的场所，在商场或Plaza中的位置则第一重要。当人们到达和离开一个商场时，多数人能2次或多次看到和经过你的铺位，才能算较好的曝光率。一般来说，处于商场的中心位置、主要客流通到的两侧、邻餐饮活动区、楼梯口附近的拐角位，都是较好的位置，当然，不同的商场要具体分析。由于商场或Plaza所处的社区和地区不同，其整体的价值、价位和回报也有很大不同，但同一个商场或Plaza中，都有一家或几家铺位是好的铺位。
（二）、业主持有时间较长的铺位。
一般来说，那些频繁换手，空置时间很长的铺位，一定有些原因在里面。对于投资者或生意人来说，如果商铺回报较好较稳定，在尝到商铺的甜头后，都会持有很多年，收获回报，享受投资成功的喜悦。我推荐的那个铺位，业主持有20年以上，现在业主转回国内发展已有2年时间，实在无时间打理，才忍痛割爱了。
（三）、生意种类不频繁更换的铺位。
如果一个商铺经营的生意能连续很多年或更长的时间，就说明这个租客或业主的经营状况良好，能经得起市场竞争的考验，相对来讲，买这样的铺位也较安全。否则，经常变换生意的铺位，空置率会上升，回报也受影响。
（四）、业主不亲自管理，但仍经营良好的铺位。
对于那些业主长期不能亲自管理的铺位，如果经营状况尚可，则应引起买家重点关注，因为这样的商铺如果未来的买家买下后，认真管理总结，利润会有一定的上升空间，同时，由于业主无暇照顾，物业要价也不会太高，是买家介入的良机。
三、投资商铺应注意的几个小问题。
1、对回报率偏高的物业要保持足够的警惕。
本人已经提醒对回报率要辩证地看待，如果一个物业以前空置很久，或者生意很差，而新的业主刚刚经营，时间不长，且生意红火，但要转让物业或生意，买家要保持警惕，不要误以为你买了以后也一定生意兴隆，一定要找有经验的经纪协助。
2、买家要保持良好的心态。
买铺位投资或自己做生意，要有打持久战的心态准备，这个持久战心态不是让你犹豫不决，观望等待，丧失机会，而是要认识到买商铺是实实在在的商业投资行为，还是要一步一个脚印，稳步经营，商铺是老百姓的养老型房产投资，中壮年时期经营持有，正常情况在退休前有步骤出售才是上策。
3、好物业可遇而不可求，真正的买家，要敢于出手，抓住机会。
我4年前遇到一个买家，也帮他介绍了几个铺位，这个人经营一个铺位很多年了，有些经验，他一直想再买个铺位，因为他手里有些闲钱，但他一再强调回报率一定要8%左右，低的不行，结果这么多年，一直没有买到，还是经营以前那个小铺位，货币进一步贬值在所难免，投资地产应是老百姓的上佳选择。好的物业偶尔出现，但不是那种价格很低，回报很高的形式出现，总会有不同形式的瑕疵或不足掩盖着，买家要求全责备，买到十全十美的物业很难，而有经验的地产经纪在经过认真筛选后推荐的物业，应当引起买家的足够重视，机不可失。