换房第一步：找
首先，也是必须的，关键的，要找到一个您信得过的，您认为有能力、有经验、也有耐心帮您操持，操作整个过程的这样一个地产经纪。换房的过程，比单纯的买房，卖房更需要一些能力，技巧以及责任心。对很多人来说，正因为你无从下手，心态纠结，充满担忧，你才需要找一个人，替你来把握整个过程。如果找一个，你感觉能力还不及你的人，势必在买卖过程中，牵扯你的精力，或者更甚，不能顺利完成，乃至于在经济上造成可见的和不可见的损失。
寻找经纪，是个仁者见仁，智者见智的事情。如何在众多地产经纪中找到那个“好”的，的确需要一点智慧和悟性。这智慧，是你生活中的智慧，无关你的学历的高低，贫富的差别，当然有智慧的人，常常能把事情安排得更妥当、顺利，不会让自己为琐事烦忧。这悟性，是要和我们的祖先学学的。亦即人人都“懂”的中庸之道。
好的经纪，一定要诚实，这也是中庸的精髓。诚，才能令你相信，令你肯托付，令你高枕无忧。同时，他（她）也一定要具备统筹、计划、实施、完善一件复杂事情的能力。他要专业，而又不钻牛角尖；他要灵活，而又不狡猾奸诈；他要懂得销售，而又不卖弄技巧；他要注重细节，而又不为小事羁绊；他要吃苦耐劳，而又能够抓住重点；他要总揽全局，而又让你体会到处处贴心。
找到这样的一个代理人，在换房这件事情上，您就可以高枕无忧了。您的经纪会在详细研究了你的房子的资料，实地评估之后，结合自己的经验，给出正确的，适合你的房子个案情况的建议。比如，是先买，还是先卖，如何衔接，买什么样的，怎么卖等等。
换房第二步：算
在经纪的建议的基础上，您要算自己的账了。房子值多少钱，你还有多少积蓄，换房整个过程的费用。这时候，有必要去找您的银行，或是专业Mortgage代理，进行进一步的咨询。他们（她们）会根据你的工作，收入情况，告诉你你最多可以贷款多少，这样你就会心中有数了。你也可以货比三家，对银行的利率进行以下比较，选择贷款政策好、利率低，服务周到的银行来做你的贷款申请。
在这个环节上，很多人常常又有一些纠结。秉承我们从父辈那里延续下来的吃苦耐劳，勤俭持家的优良传统，保守、谨慎令得大家总是要留些余地才觉得心里踏实。所以，原来本来打算换个大房子，可是，在层层的“安全”保护膜下，最终变成了等价的换房。可是，如果你不增加投入，虽然你原来的房子已经增值很多，可是，在现在的市场中，又找不到你要的那种达到了“改善”目的的房子。于是，您又踯躅不前了。在这里，请记住，你的房子涨了，别的房子也涨了，那些你的目标地区，常常是热点地区，可能比你的房子涨的还快、还多。所以，不追加投入，你是不可能换到心仪的房子的。当然，这仅仅是针对那些试图改善居住环境的人们来说的。
至于那些，由于工作变动，家庭成员的改变，比如说孩子上学等原因换房的人们来说，只要计算好费用，平行移动就可以了。但是，千万记得，你如果增加了一个条件，比如学区，在价格不变的情况下，你的房子一定会换小了，不要期望能换到了好的地区，却还是能找到比原来更大、更新、更好的房子。市场定价是公平合理的，地产经纪在建议确定房子的卖价的时候，是综合了地区、交通、学校、房屋状态、房屋历史、周边在售和成交历史等等诸多因素，给出的市场价。所以，既然你要了一个重要的条件，就要相对平衡地失去一些好的因素。强迫自己去寻找那不寻常的东西，你势必要付出其他方面的代价。
换房第三步：签
好了，现在你已经对换房这件事情心中有数，成竹在胸了。剩下的就是签订相关的文件，委托专业人士帮助你完成这个过程。首先，要与你的地产经纪签订委托买房，卖房的委托协议。然后，跟着经纪有的放矢地看房，有经验的经纪会很准确地找到你需要的房子，并把房子的优势、缺点、过去历史、升值潜力等详细介绍给你。因为你的经纪比较了解你的需求，你的换房动因，及你的承受能力，就会较为容易地定位你的目标房源，有效率地帮你在短时间内锁定你的目标。
看好了房子，就要下offer了。即我们说的购房合同。同样地，你的经纪会在保护你的利益的基础上，替你拟定合同，你要做的，也就是了解相关条款，提出自己的要求，在需要的地方签字。既然你自己选定了经纪， 他（她）又是代表你的利益，就要相信他。因为谈判的过程是一个比较复杂的过程，这里有实力的比拼，心理的较力，真真假假，虚虚实实，不是非专业人士能掌控的。所以，尽量不要用你的直白的，简单的想法去干预，影响你的经纪。这时候，信任最重要，经纪会为你的利益去努力的，因为这是他的工作，也是他证明能力的好时机。
卖房子也是一样。卖房子在定价的时候，一定要Reasonable、合理。每个人都会觉得自己的房子比别人的好，可是一定要客观。有些人喜欢赌，定个高价，万一要有人买了呢？当然，你如果有足够的时间，可以这样做，但是，终究市场会给出一个公平的结论。即回归市场价。至于卖房的方法、技巧、时间的掌握就交由经纪掌握好了，你要做的依然是，把握心理底线，签字。
这期间，您还要办理贷款，签署贷款文件。找到律师，签署代理文件。等到Closing Date，您在律师那里签署了文件之后，你就可以，搬出旧家，搬进新家了。所以你看，困难都是你自己用想象制造出来的，换房，是多么简单的事情。
于军 地产经纪 生意专卖
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