地产市场预测性的难度，在民众买卖物业的行为模式中，也有所反映。根据BMO的一项调查，有超过一半的物业买家(55%)，担心买入物业之后房价下跌。在卖家方面，虽然由于观望心理的影响，渥太华房市近大半年中，某些月份的新盘上市量有所减少，在即使在成交量，和房价上升幅度不及往年的情况下，整体的新盘上市量并未有所下降。在民众投资行为中，买低卖高是一种普遍的心理期望，当前多伦多地产市场中，有异于寻常的交易现象，说明买卖物业的民众，对市场前景的发展，大多捉摸不透，因此在交易行为上出现举棋不定，后悔迟疑状态。但如果对他们的矛盾心理进一步分析，就可能会有不同的认识。对于众多初次置业者而言，他们面临是一个过去少见的地产市场，最近两年来的超低利率环境，是加拿大数十年来未曾有的；各城市房价十年来虽然上涨猛烈，但目前物业相关开支，平均仍在40%左右，属于可以忍受范围；相对而言，同期住宅租金水平，并无同步的上涨。如果购置同样的公寓物业，房贷和管理费开支，与他们付出的租金相差无几，即便公寓升值幅度未尽理想，数年后卖出，仍可能有所回报，至少相当于免付房租。而如果是购买非公寓物业，人们相信增值空间更大。因此，置业者尽管有房价未来下跌担心，但在超低利率吸引，和租金/房贷支出比较之下，即使房价和市场交易有所缓和，但仍会有稳定数量的买家入市。
至于物业卖家的心态，则相对单纯一些，虽然对于市场走势判断的迷惑，可能会影响到他们出售物业的时间，但绝大部分均有再次置业的需要，短期内完成买卖两项交易，无论市场的状况如何，其最终买卖成本区别不大。而且大部分的换房人士是以小换大，在房价走势缓和时，卖出现有物业后再买房，在价位和选择上对他们相对更有利。因此，即使在房价上涨幅度和成交量走缓时，二手房上市量短期虽然可能有所波动，但中长期仍然不会有大的变化。前不久的一项民调也证实这一趋势，有接近六成的业主表示，他们打算在今后五年内购置第二套物业。但与此相关的一项民调又显示，超过六成的老年人，并没有计划退休后换置更小的物业，这与我们很多人的认知有一定的差距。以加拿大人平均七年换置物业的速度来看，前一项调查中业主们打算五年换房的计划，是比较真实可信的。有关老年人的民调，我个人觉得更多是他们意愿的表示，以加拿大人典型的储蓄习惯，和身体状况的变化，大部分老年人仍然会在一定时候，主动或被迫换置较小的物业。
在初次置业者群体中，除了新移民之外，本地年轻人士也是一个重要的部分，他们的置业倾向和经济能力也对房市有着重大影响。与国内的同辈人不同，这里的年轻人的父母（特别是非亚裔），虽然也有资助子女置业的（尤其说首期款方面），但整体上还需要他们自己收入支持。即使是10% 的首期，根据TD 银行的推算，置业者在五年内，每周需要储蓄200元左右。对于大部分从大学毕业不久的年轻人而言，他们已经是负债累累（学生贷款），要达到这个储蓄目标，基本上是不可能的。所以我们从一项民调中毫无意外的发现，有近一半的年轻人表示，他们担心自己的收入无法实现置业目标，部分年轻人为紧缩开支而搬回与父母亲同住。总而言之，地产市场的发展，除了供求比例，房价和民众收入水平，失业率，利率等基本要素之外。民众买卖物业的心态，不同年龄人士的需要和经济能力，特定的财经政策等非主流因素，均将影响地产市场的发展。如果遗漏或忽略了这些因素，我们就很难把握市场的全貌。本人现为全职地产经纪，全面了解加国法律和市场体系，熟悉各社区情况。长期持续发表买卖房屋（自住或投资）的分析，观察，欢迎有兴趣的朋友来电或 E-Mail 共同探讨。
于军 地产经纪 生意专卖
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