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【于军孙维地产专栏第一零二期】无条件offer在购房过程中的具体运用

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在正常情况下,买家下买房offer的时候,一般会附带两个条件,一个是验房条件,如果验房情况一切OK,买卖合同才会继续进行;另一个是融资条件,也就是通常我们说的房屋贷款,如果买方在房贷没有批下来的前提下,他仍然有全身而退的机会。
情急下无条件offer最好要提前验房增加对房屋了解
但有些情况,在抢offer的情况下,卖家就有了更多的选择权,这个卖家有时候会倾向于选择不带任何附加条件的offer。而在这个时候为了提高自己的胜算,买方也会在情急之下,出一些不带任何条件的offer,在这里我要提醒买家的是,你可以下一个不带验房条件的offer,但如果是在这样的情况下,请你一定在下offer之前先验房。根据所购买房屋的大小,现在渥太华市场上验房的公价一般在350-550加币左右。这样,你花三、五百块钱提前验房,可能你下的无条件offer就会有更好的把握。
一般来说,在验房过程中,比较重要的问题,包括几个方面:屋顶、壁炉的使用年限;目前的状况如何;管道和电线的布局是否合理;是否存在渗漏的问题;同时,验房师还会重点检查地板是否存在开裂、倾斜的问题;门、窗是否能够关牢等等。另外,地基也是验房师在验房过程中非常注意的一个问题。
不可忽视无条件offer带来的金融风险
另外一个是金融风险,就是银行是否会按照你要求的、或者你评估的、或者你们成交的金额,按照预定的方式给你贷款。因为可能银行给你最后评估的价格是不一样的。
下无条件offer使得对历史法律文件天然缺失了解
下无条件offer购买的另一种房屋类型是公寓楼。如果你买的是公寓楼,就是我们说的condo,通常也会面临着很多文件,比如说大楼委员会、业主委员会通常会制定很多规章制度,这些历史上的业主开会记录等的细节文件,买方也不可完全忽略。仍然要仔细地过目,关心会议记录上商讨的要点,因为历史记录上可以会涉及房屋的一些关键问题。比如说开发商和业主有关房屋问题无法赔付的备忘,或者该房屋的法律纠纷等等,买方不能完全忽视这些文件,需要防患于未然。

总结一下,综合来说下无条件offer在实践中会面临的三个风险:一个是验房的风险,这个由于你下了无条件offer,那么房屋有很多隐蔽工程你没有看到;另外一个是金融风险,就是银行是否会按照你要求的、或者你评估的、或者你们成交的金额,按照预定的方式给你贷款。因为可能银行给你最后评估的价格是不一样的。第三个风险,就是如果你买一些condo,有些业主委员会历史法律文件、或者其他的一些法律文件,因为你下的offer是无条件的,在购买之前你也并不清楚。以上三个风险是大家应该在实践过程中特别注意的。通过上面的介绍,大家就应该知道,一旦下了无条件offer,并且付了定金,买方在法律上其实就不存在任何保护了,所以无条件offer风险事实上是比较大的,需要根据买方在实际过程中酌情斟酌处理。那么,如果无条件offer事后出现法律纠纷,通常法律问题的解决也会旷日持久、劳民伤财。所以在购房过程中,不管抢offer或者竞争有多激烈,或者你对该房屋有多么满意和钟爱,仍然要对签订无条件offer的后果进行充分的考量,三思而后行。

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