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【于军孙维地产专栏第一一四期】投资Condo楼花的基本技术

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首先对这一期于军说房感兴趣的朋友,我要恭喜你们了,你们已经完全适应了加拿大的新移民生活,进入了下一个移民阶段,投资理财阶段。最近这几天我成了一个叫Capital hall的condon公寓的总代理。这个是目前渥太华最大的公寓项目,该公寓共有325个单元,25层。那么通过代理这个项目,我也希望给一些投资楼花困惑的朋友们做一个介绍,希望对大家有帮助。
炒CONDO楼花要选20、30层以上高度的楼盘
1.要挑选高层和超高层CONDO至少20层以上的楼盘(安省规范:超高层楼须24层以上80米);
2.也不是越高越好,但建筑容积率(FSI)要大的,高度在20~40层为最佳;
3.从下定金的那天到你卖掉时的阶段为投资期,3~5年为佳;
4.记住:本地开发商从发售,开始施工到建好到交楼的时间(DURATION)一般为:20层的2年,30层的3年,40层的4年,50层的4~5年;
炒楼花,就是以时间换空间,让她建设期中慢慢升值,5年以上不好,投资周期长了,资金周转和进入下一个投资计划都会时间过长,对长期盈利计划也不是很有利。
高的Condo建设期较长,有升值空间,投资回报会稳妥。
CONDO楼花要选可靠的著名开发商的楼盘
1. 挑选CONDO楼花就象挑选投资品种或产品,她的质量、信誉,品牌价值、升值潜力跟开发商的实力、名气、历史背景、已有建成楼盘的效应、售后服务、物业管理、管理基金储备等等有着密切的关系。
2. 在渥太华开发商有很多,但是一些知名的大开发商,他们的CONDO项目一直是投资者关注和非常感兴趣的购买对象。
3. 再有的是,这些开发商设计的楼盘无论从建筑外观,绿色环保(LEED)等级,地点的选址总体布局,功能配套等方面都具备优秀的经验和更具竞争力及高人一档的特长。买CONDO尽量买著名的大开发商的项目,你会从中获取较高的收益和避免风险的冲击。
CONDO楼花要选首付比例低的楼盘
1.楼花出售时,开发商会有不同的销售方式,其中首付比例各有不同,一般是房价的20%或25%,也有低的15%甚至于10%的DOWN PAYMENT,一般说,市场低迷和竞争较高时会有低的机会。
2.绝大多数是你留最后的5%到交楼(CLOSING)时才付清全部首付,前面的你必须在下定金签OFFER后的一年内分期付掉。
4.需要注意的是,这笔钱并没有直接给开发商,而是存在一个律师事务所帐上,律师事务所存在一个信托账户上,信托账户的钱如果出问题,保险公司是会赔付的。开发商拿不到大家的首付,这是加拿大很好的一条法规来保护投资者的利益,即如果开发商倒闭了,大家的首付款会得到退还保障的,开发商只有把楼花卖掉至少75%后,才有资格向银行申请贷款,得到批准,并加上自有资金,然后才能招标承包商开工建楼。
买楼花要尽量找到首付比例低的楼盘,你的收益和回报相对较高,同时资本金风险也小。尽量选可转手的楼盘,她的回报相对较高,随时可把握机会出手,并控制风险。

CONDO楼花要选小户型的单位
1. CONDO里的单位主要有这几种:单室套(BACHELOR OR STUDIO)1房的1+1房的2房的2+1房的;
2. 目前在好的地区,二手CONDO成交最多的是1+1房的,其次是1房的,租房市场以1+1最好出租,然后是1房和2房的;
3. 投资CONDO的买家,以1+1的最多,其次是1房的,在DOWNTOWN有些价格较高的楼盘,比如单价在$650750/尺的,很多STUDIO的房型很受欢迎;
3. 再从财务和收益角度考虑,小户型即面积小,价格就比大的要便宜,那么首付价也少;
4. 还有,在你要卖掉楼花时,小户型的价格要少,买家容易出手购买。而且,年轻的白领一般会买小户型的做为有房一族的起步阶段,对1房、1+1房和STUDIO都很感兴趣,
5。 目前开发商设计的户型面积大概如下:
厨房都只有一个;
BACHELOR/STUDIO,350-500 平尺;
1房1厅1卫500-650尺( 现有一种1+1STUDY,还是属1房);
1房1 DEN 1厅1卫600700尺;
2房1厅2卫700850尺;
2房1 DEN 1厅 2卫850—1200尺;
买楼花要尽量选小户型的,交投最活跃,出手容易,风险也小。
CONDO楼花要选地铁沿线和站点的楼盘单位
买楼花要尽量选交通方便的地铁主要沿线的楼盘, 升值最快, 交投活跃。
CONDO楼花要买内部价, 要经纪的VIP价,要排队去买
1. 炒楼花的原则是低买高卖。
同样的楼花能买到最优价就是成功的投资怎样买到低价的楼花呢?
2. 目前楼花的价格大可分四个档次:
A:开发商的内部员工价和给CREDIT高的经纪VIP价,
B:开发商分配给的经纪的VIP价,
C:开盘当天公开发售的优惠价,
D:开盘发完后的普通售价。
CONDO楼花最好不要在同一个大楼里买多套, 也不要在同一年内买好多个楼花
1.这个题目的要点是风险控制技巧和战略战术。还是老话:鸡蛋不能放在一个篮子里。
2.有的人在看中一个楼盘时觉得逮到机会了,如果真遇到旁人的鼓动或不良经纪的误导一时冲动买下3个4个甚至更多的UNIT只是在同一栋大楼或楼盘(有的楼盘会有23个群楼)那可就要注意今后的风险了。
3. 有的人会在一年内买很多楼花可能是不同的楼盘,这样也有风险因为同一年开卖的楼盘如果都是高层建筑一般都会在3、4年内同时竣工交楼这样跟上述的情况很象,可能会给你的转卖和资金链带来风险。
4. 有人问那我不买的话明年买不是更贵吗? 有这个可能。但从风险考虑,最好还是分期分时投入资金购买。比如今年买的是$600/尺的,三年后涨到$700/尺你赚$100/尺。如果你明年买一个是$650/尺,再过三年涨到$750/尺,你还是赚$100/尺。当然不反对你赌一把,但如果有不测风云出现,你就会很惨很狼狈。
总之买CONDO楼花最好是在同一个楼盘里买1到2个,同一年内也买不要太多数量。好的楼盘每年都有好的投资项目,每年都会出现。有钱就不用急,可以好好在X和Y坐标上计划你的投资点数和时间线。
楼花投资不是35年就能发大财的。可能8年、15年财富才会越积累越多。但不能不考虑控制风险,谁控制得风险最好,长期下来谁才是最后的赢家。

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