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【于军孙维地产专栏第一二〇期】如何买到个好商铺?

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今天和大家谈一谈在渥太华如何买到好商铺。最近发现有些朋友对商铺的投资过于陌生,对回报率的理解仅限于表面和形式,故对如何正确看待商铺的回报率,如何买到个好商铺,提点小建议,或许能对买生意和商铺的人士有所帮助。
一、平常心看待商铺的回报率高低。
我们通常说的回报率简单讲就是:收入减去支出后的税前利润除以你要购买的价格后的百分比。一般而言,回报率越高,就意味着这个商铺的投资价值也越高,生意也就越好。但事实上,在无数的商业物业交易中,回报率只是一个次要的参考指标,很多金子般的物业在交易时,回报率计算起来都是平平,有的还很低,有的物业买家在交易时银行甚至由于回报率低而拒绝贷款。有的物业购买时回报率计算起来很高,买家以为买个金娃娃回来,但买回来后,越经营生意越差。究竟是怎么回事呢?其中一个原因是,你购买时的回报率只简单代表了当时商铺的经营状况,不代表商铺的价值,买家要重视“价值”,而“状况”只做参考。切莫被某些物业或生意的“虚假繁荣”迷住双眼。
二、好商铺物业的几个特征。
商业物业与住宅物业有很大的不同,住宅物业除了出租保值增值的商业功能外,还兼具居住功能,尤其是豪宅,更讲私密性;而商业物业则相反,纯粹是商业行为,要么出租,要么自用作生意,除了物业要保值增值外,更讲究做生意的方便、快捷。好的商铺物业应具备以下特征:
(一)、强曝光率的铺位。
中国有句俗语:好酒不怕巷子深。但在今天,这句俗语的逻辑已经过时了,因为现在“好酒”太多了,人们应接不暇,时间就是金钱嘛。那些第一眼能看到的、第一时间能想到的、客人能最方便快捷买到的产品一定占有最大的市场份额。商铺作为提供服务和产品的场所,在商场或Plaza中的位置则第一重要。当人们到达和离开一个商场时,多数人能2次或多次看到和经过你的铺位,才能算较好的曝光率。一般来说,处于商场的中心位置、主要客流通到的两侧、邻餐饮活动区、楼梯口附近的拐角位,都是较好的位置,当然,不同的商场要具体分析。由于商场或Plaza所处的社区和地区不同,其整体的价值、价位和回报也有很大不同,但同一个商场或Plaza中,都有一家或几家铺位是好的铺位。
(二)、业主持有时间较长的铺位。
一般来说,那些频繁换手,空置时间很长的铺位,一定有些原因在里面。对于投资者或生意人来说,如果商铺回报较好较稳定,在尝到商铺的甜头后,都会持有很多年,收获回报,享受投资成功的喜悦。
(三)、生意种类不频繁更换的铺位。
如果一个商铺经营的生意能连续很多年或更长的时间,就说明这个租客或业主的经营状况良好,能经得起市场竞争的考验,相对来讲,买这样的铺位也较安全。否则,经常变换生意的铺位,空置率会上升,回报也受影响。
(四)、业主不亲自管理,但仍经营良好的铺位。
对于那些业主长期不能亲自管理的铺位,如果经营状况尚可,则应引起买家重点关注,因为这样的商铺如果未来的买家买下后,认真管理总结,利润会有一定的上升空间,同时,由于业主无暇照顾,物业要价也不会太高,是买家介入的良机。
三、投资商铺应注意的几个小问题。
1、对回报率偏高的物业要保持足够的警惕。
本人已经提醒对回报率要辩证地看待,如果一个物业以前空置很久,或者生意很差,而新的业主刚刚经营,时间不长,且生意红火,但要转让物业或生意,买家要保持警惕,不要误以为你买了以后也一定生意兴隆,一定要找有经验的人协助你。
2、买家要保持良好的心态。
买铺位投资或自己做生意,要有打持久战的心态准备,这个持久战心态不是让你犹豫不决,观望等待,丧失机会,而是要认识到买商铺是实实在在的商业投资行为,还是要一步一个脚印,稳步经营,商铺是老百姓的养老型房产投资,中壮年时期经营持有,正常情况在退休前有步骤出售才是上策。
3、好物业可遇而不可求,真正的买家,要敢于出手,抓住机会。
我遇到一个买家,也帮他介绍了几个铺位,这个人经营一个铺位很多年了,有些经验,他一直想再买个铺位,因为他手里有些闲钱,但他一再强调回报率一定要8%左右,低的不行,结果这么多年,一直没有买到,还是经营以前那个小铺位,货币进一步贬值在所难免,投资地产应是老百姓的上佳选择。好的物业偶尔出现,但不是那种价格很低,回报很高的形式出现,总会有不同形式的瑕疵或不足掩盖着,买家要求全责备,买到十全十美的物业确实很难。

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