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【于军孙维地产专栏第一一八期】在渥太华购买法院拍卖房产的程序及注意事项

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对于想买房的人来说,法拍屋(foreclosures)似乎是个不错的选择。虽然也有一些房子因为各种原因被法院强行拍卖,但是想要购买法拍屋的人会发现,法院拍卖房子的价格并不低,最低的成交价格也不会低于市场价的50%。
那么法拍屋值不值得买?如果想买,又要遵循怎样的流程呢?
法拍屋是怎么来的
法拍屋进入大家的眼帘是在2008年次债危机之后。它是因为屋主付了较少的首付,向银行等贷款机构申请到了一大笔贷款,购买了一处房产,但是之后因为失业或是别的原因,付不起房贷,最后房子被银行收回,为了补偿银行贷款而被拍卖的房子。
在屋主付不起贷款的时候,银行会先向屋主发出催讨通知;如果屋主仍然无法付清,银行等贷款机构就会向法院起诉;在法院的第一次判决(Order Nisi)之后6个月的赎回期(Redemption Period)内,屋主仍不能偿还债务,银行就可以进入“无条件令”(Order Absolute)程序。
此时,银行的律师就能拿到法院的批准文件,让房产经纪将这个屋子在MLS挂牌出售。
购买法拍屋的流程
在MLS上挂牌的法拍屋,会注明Court Order,价格方面有可能会标政府的估价,也有可能会标的低一点。
作为法拍屋的拥有者,银行不会与买家讨价还价或是向后拖延时间。不像普通的买卖,如果屋主认为出价过低可以等到市场旺季再出售,法拍屋必须在一定时间内售出。所以原则上讲,法拍屋的价格会比较低。
作为买主和买家经纪,看到合适的法拍屋的时候就可以出价(Offer),如果其中有价格合适的Offer,银行的律师就会与这位被称作第一买家的人签字,此时第一买家就得到了预成交合同。
与普通房产买卖不同的是,买家拿到了预成交合同并不等于拥有了房产,还要经过法庭程序,而这一过程中其他买家仍有可能购买到这套法拍屋。
预成交之后,法官会定一个开庭审核的时间,现在等待时间通常是3至4个星期。在开庭审核日,卖方经纪会通知第一买家以及其他潜在买家到场,等待法官的审核。
一般来说,购买房产有一个冷静期,在这段时间内,如果贷款下不来或者是验屋出现问题,买家可以直接撤销购买合同。但是在法拍屋的购买流程中,没有冷静期,也不能撤销购买合同,去法庭见法官的时候,大家都要带一个没有验屋条件、无论如何都会付款的Offer。
开庭审核的时候,预成交的价格必须当庭公布,让所有潜在买家有心理准备。
那些第一次竞标没有获胜的人此时就能带着更高价位的Offer到法院参加竞价。第一次竞标获胜的人也有权再次出价。
买家们把offer放在信封内,然后同时递交给卖方经纪。法官将会在所有标价中选择最高的一位予以购买权利(及缴款义务)。
法官衡量的标准就是出价高、条件好,比如谁的定金高、价格好、成交时间短等。
法官一旦判决某位买家赢得竞标,他就必须要买下这栋法拍屋。如果到了开庭的时候,一个参与竞标的人都没有,第一买家认为自己出的高了,想撤销出价,是不会被允许的。
除了程序和手续上比较复杂,时间可能比较紧迫以外,法拍屋的其他条件和购买一般房产是相同的,也都可以申请贷款、验屋等。法院还会在过户后下令以及强制让原屋主搬走。

购买法拍屋值不值
如果法拍屋本身是一个很好的屋子,那么无论价格如何都会引来许多购买者,最后成交的价格可能不会太低。购买者要有心理准备,上审核法庭前,可以准备2套价格。
此外,如果要购买法拍屋,那么一定要认真验房,并且保证资金不会出现问题,因为出价之后就不能反悔,卖方不作任何保证。
最重要的是,买家要考虑房子的地点、质量是不是值得购买,而不要贪图便宜。

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