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【于军孙维地产专栏第一二三期】旧宅翻建的几个过程

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今天和大家交流一个在渥太华旧宅翻建的问题,最近有一些朋友对投资旧宅翻建,很感兴趣。
和大家说一下啊,现在翻建的热点地区在渥太华总医院和Westboro附近。旧宅翻建有哪几个过程呢?
第一:选择合适的地点
“Location”一直以来都是房产买卖中最重要的因素,物业升值空间大小完全体现在所处的位置是否利好。如果翻建旧房为了自住,就要选择交通便利,生活舒适的,喜欢的社区或者地址。但是如果翻建房屋是为了投资,一定要选择有上升潜力的热点社区。
第二:设计阶段
要学会借力,隔行如隔山,你不会是所有领域的专家,所以请专业的设计公司帮忙设计翻新后的设计蓝图是重中之重。设计的过程中,一定要告知设计师你心里最真实的想法,适当的沟通,设计稿可以按照你的意愿来修改。要考虑到各个方面的因素,要协调房屋造价和房屋设计之间的平衡。做好设计,是完成整个工程的一半,这是事无巨细过程:从房子的格局布置、面积大小、房屋造型、与周围环境的协调处理,到室内各种装修细节、空间感觉、楼房的层数、建筑结构、门窗的细节,卫浴厨房设备的选择,科学的设计会让你省去不少建筑过程中的麻烦,要知道二次装修的代价不仅是金钱上的,更是精力上的一种折磨。
第三:政府申请阶段
接下来的程序就是需要将建筑方案和申请一起递交给政府的有关建筑部门。安省和市政府在城市规划和建设方面有各级主管部门和完善的法律法规。翻建的审批手续的复杂程度对精于此道的专业人士来说并不困难,主要取决于翻建项目的大小以及改造用途是否符合规划。
有些人买了连着2-3块沿街大地块旧宅,希望推倒新建Townhouse,如果所在街道已经有类似的建设,那么申请将会简单很多,如果你是第一家,那么,你的工作量将会大很多。
即使用途不发生改变,翻建住宅也需符合Zoning By Law的规定,也要到Building Department取得Building Permit的报批。另外,在自己的地块范围内,也不能翻建成任意大小的住房。因为Zoning By Law已经明确规定出了每个地块的容积率、退红线距离、高度。如果要发生改变,则需申请Minor Variance。
向政府相关部门申请翻建旧屋,是一个比较细节的过程,需要涉及到和政府有关人员的沟通交流,而且,每个地区、每个房子都具有独特性,因此最好请专业人士进行评估。有些投资者购买了旧房准备进行翻建,以为要等到Closing以后才可以申请报批,浪费了很多时间。事实上,不必等到Closing,请原房主开具授权证明,持该Authorization即可去办理相关手续。
第四:挑选合适的建筑商
在等待政府部门批复的时间里面,可以开始进行选择建筑商的工作。一旦修建申请得到通过以后,就可以让建筑商着手安排施工事项。当然你可以选择自己动手,但这需要很高的技能、许多的时间和大量的精力。除非你要体验自己盖房的乐趣,否则还是选择一个放心的建筑商。
为了建造出理想中的新房,投资者必须向选定的建筑商提出一大堆的问题。他们建造出的房子与众不同在哪里、在新房子中包含有哪些新的技术成分、房子的能源效果如何、造屋的价格里面是否包含了能源设施方面的预算、房间的空气质量如何、房子的建筑是否能通过加拿大政府和有关公用事业公司的审核、房屋是否可以通过由有独立执照专家的评估。
第五:施工阶段先是打地基、造地库
做好了地基,要整屋架,这里是先造个木框架,然后是铺设水电管道,接着就是往框架里面填补建筑和保暖材料。然后是装修部分:所有的墙、油漆、铺设地板、厨房的橱子、桌面等。
另外,电路和水管工作也是不容忽视的。安煤气表,在这里要找煤气公司,并由煤气部门(给你个煤气许可证,做电,要由专业的电工给个电路许可证,房子要有自来水系统,要由专业的水管工给你水管合格证。不过由于你是交给建筑商来完成的,这些繁杂的系统证书虽然由建筑商去验证,您也要在最后仔细的检查这些证书。
最后,再由水暖工给你家装厨房卫生间中的各种设备:洗碗机、碎骨机、洗衣机、冰箱等,当然还有马桶、洗浴设施等,最后市政府相关部门的人会到你家做电的最后检查,对水路系统和供暖系统做最后的检查,这样你的整座新屋就大功告成了。
设想一下,用自己的双手打造自己的梦想之屋是一件多么令人兴奋的事,单单这翻新的过程已经给人们带来心满意满的满足感了。但如果这翻新出来的房屋还可以赚钱,岂不是更加美哉。事先做好功课,事事细心筹备,了解翻新风险和机遇并存,享受辛劳之后的耀目果实。

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