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【于军孙维地产专栏第一二一期】在渥太华买房卖房如何定价

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买房卖房第一步就是给房屋估价。卖家总是想卖得更高。但问题的关键是,不是卖家认为自己的房子值多少钱它就能卖多少钱,决定房子市场价值的因素很多,甚至房子最终的成交价也不一定就是其真正的市场价。
也有朋友会问政府不是对房屋有一个评估价吗?可以参考政府的评估价吗?其实大家都知道,政府的评估价主要是政府用来征收地税的依据,是对你的房屋在上一年7月1日市场价值的评估,无论实效性还是准确性,都是要大打折扣的。
那么究竟如何给房屋估价呢?房子在挂牌的最初2-3周内最容易成交,21天之后,潜在买家的兴趣和购买诚意开始直线下降。所以,在上市的前3周是否能吸引到合适的买家变得极为重要。叫价过高可能会导致流失真正的买家。但叫价过低会在市道低迷时可能会导致邻居和附近其他正在售卖的业主的恐慌,导致大家纷纷降价,引发恶性竞争,最终谁都不能卖出。
一般来说,都有哪些常规的估价方法呢?
对比附近在卖房屋的价格
在选择对比范围时,研究结论最可比的空间范围在500米之内而不超过1公里,否则两栋房屋所处的小环境,地理位置,比如离学校,超市,公交车站等的远近都发生了较大的变化,不再可比。比较时首先是房间面积,数量和所占土地面积的差异最好在10%~15%之间,超出这个范围就要做增/减价格的调整;然后重点考虑建筑年限,朝向,土地宽窄,是否临路,室内装修材料,屋顶,锅炉年限等,然后对价格逐一做出修正。为了更好地给自己的房屋定价,无论你用什么办法,在挂牌之前都应该对周围能和你竞争的在卖房屋实地考察一遍,留意
1) 每家房子吸引你的地方,和你不喜欢的地方;
2) 你对每个在售房屋需要改善和提高的意见;
3) 假定你是买家你认为每个房子的价格怎样,你愿意出多少钱买?
4) 一定不要忘记,卖方可以随意要价,不排除个别卖家要了天价的情形出现。
经过以上实地走访,你对你房子的实际价值会有一个更为客观的判断!
对比已售出房屋的价格
除了在售房屋之外,最近3个月内已经售出房屋的价格更有参考意义和价值,按照上面的方法和范围,逐步把参考房屋的数量缩小至3家左右,然后,根据市场情况拿出最终定价。一般来讲:
1) 在买方市场情况下——市场冷淡,经济萧条,供大于求的情况下,要价一般要低于参考房屋价格的5%左右;
2) 在卖方市场情况下——市场活跃,成交量大,经常出现抢Offer的现象,供不应求的情况下,要价应高于参考房屋价格的10%左右;
3) 在市场比较平稳的情况下——应基本按照参考房屋价格的定价。
成本加成法
在一些成交不活跃的社区,可能最近1-2年都没有成交纪录也没有人拿出来卖过,那么可以计算出自己的买进和持有成本再加上这个社区的平均涨跌幅得到一个市场价。
主观定价法
一些独一无二的房屋,一些卖点极为突出的房屋,因为独一份,卖家相对具有定价权,可以根据自己的意愿来定价,碰上喜欢的也只好出这个价了;这个定价方法的缺点就是可能曲高和寡都没有人看和下OFFER。毕竟做一个守株待兔的卖家很难实现愿望。
综合法
本人也常常将以上四种方法综合起来运用,并在房屋正式上市前利用庞大的社交网络和广告宣传支持进行市场测试,在测试后再进行修正,最后得到一个精准的定价。

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