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【新起点律师事务所专栏】外国人出售加拿大房产申报缴纳资产增值税程序及注意事项

外国人,或者用税法专业术语称之为非税务居民(个人),不享受“主要居所免除(principal residence exemption)”,所以当他们出售加拿大房产,无论自住、出租,或投资房,必须申报并缴纳资产增值税(capital gain)。
申报缴纳资产增值税步骤:
1、非税务居民(个人),在卖房合同签署之后,应立即申请“完税证明”(Certificate of Compliance)。
2、如随同申报材料,非税务居民(个人)同时缴纳了预扣税额,国税局CRA会出具完税证明给申报人(卖家),同时抄送给房产交易买家;
3、如果在交房日(closing date)之前或当日,收到国税局CRA出具的完税证明,则按照通常交易程序,买方支付给卖方所欠房款;
4、如非税务居民(个人)未在交房日(closing date)之前申报,则申报材料最迟应在交房日(closing date)后10天内寄到国税局CRA;超过此最后期限,会受到国税局CRA的处罚;
5、如果在交房日(closing date)还没有拿到完税证明,买方律师为保护买方的利益,必须代扣25%的卖房款(注意是卖房款,不是房产增值部分的25%)暂存入买方律师信托账户;
6、国税局CRA收到完税申请后,会发出tax Statement。买方律师按照tax Statement上的指示,将房产增值部分的25%缴纳给国税局;
7、国税局CRA在收到买方律师代缴的预扣税后,将出具完税证明给申报人(卖家)。买方律师会将其信托账户剩余代扣部分返还给卖家。
注意事项:
1、按照国税局CRA的要求,非税务居民(个人)卖家应在交房日(closing date)前至少30天提交完税证明申请。所以在拟定卖房合同,确定交房日(closing date)时,最好满足这一时间要求,留给国税局CRA足够时间来审批完税证明申请。
2、申请完税证明最迟期限是交房日后10天。如超过此期限,非税务居民(个人)卖家将面临国税局CRA的处罚。每延迟一天罚金为$25,最低$100起罚,最高$2500封顶。
3、卖房后第二年4月30日之前,非税务居民(个人)卖家应向国税局CRA报税(申报卖房收益),同时需附上一份完税证明。尽管买方律师已代缴过预扣税,但是申请完税证明时,计算增值未抵扣卖房交易成本(如地产经纪佣金和律师费等),此外,有效税率也不一定是预扣时的25%,所以通过报税,非税务居民(个人)卖家有可能会从国税局CRA拿回部分退税。

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