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于军地产专栏第四期,买房卖房必读(一)

买卖房都可以不用经纪的。但在我触角所到的,除了专业房产经纪,没有人是自己成功地私买、私卖自己房产的。很多人在自己找房,找到最后搞懂了买卖房的道理,却要找经纪了。因为他们知道还是找经纪靠谱。但是他们损失了时间和时机。因为房价又涨了不少。所以说,不用经纪的是还没有搞懂买卖房的道理的人。真是初生牛犊不怕虎。这么大的一笔交易,一个人的一生有几回? 私卖的人想以极高价卖出,而私买的人想以极低价买进,那么总有一方要吃亏。所以这两人总也碰不到一块。如果一方有经纪,一方没有经纪,那吃亏的一定是没有经纪的一方。而且绝大多数房产物业的 Fraud(欺诈)都是在私买或私卖之间发生的。当然,你没经纪,你也不知道自己吃亏了。不知道就好,心里也不难受。只要没买到不良资产,就该庆幸了。 但是重要的是:私卖的人和私买的人都不打广告。首先私卖的人排除了所有的主要民族买家,只在少数民族中选择了华裔买家。再者私卖的人排除了所有的不上网的以及上网也 ...

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于军地产专栏 第三期

本人有幸买卖过拍卖房,有些粗浅的体会分享给那些想买拍卖房的朋友。目前,地产市场有些回暖,贷款利率又处于历史低位,那些持币待购,谨慎有余的朋友也按耐不住动了买房的念头,而对于拍卖房这一以特殊方式出售的房屋,不论地产市场好坏,都吸引了很多人的眼球,特别是有投资理念的人更情有独钟,说白了,就是想少花钱,买到更有价值的房产。那买拍卖房就一定能便宜、能物超所值吗?答案是否定的,因为拍卖房的定价、买卖、协商、交接牵涉到更多的层面和法律条款,任何一个环节都会影响买家的利益。本期文章分享一点个人的粗浅体会,但愿对读者能有所帮助。 一、拍卖房的定价。 当银行或金融机构决定将某个物业拍卖,会指定一个律师作为银行或金融机构的代理,同时还会指定一个地产经纪作为卖方经纪,之后,经纪给出Listing Price的初步意见,与律师协商,无异议,交由银行或金融机构的主管批准后挂牌上市。问题是,如果定价高,卖不出去,银行或金融机构不愿意;如 ...

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二手房好还是新房好(下)

但新房也有新房的问题: 1. 新房占地小。 2.新房绿化不成熟。不像成熟的老社区,家家户户都有精心维护的漂亮的前庭后院,绿树成荫。新房可能连草地都还没铺完,要是你买的不是最后一期,可能连道路也没有完成,每天都还要忍受附近动工的噪音和尘土飞杨。 3. 新房的配套设施也不够完善。可能学校,幼稚园都还没有建成。孩子上学要去别的学区寄读。好不容易孩子跟其他小朋友们熟悉了,可能又得转回自己的学区。小区附近可能也没有超市、餐馆、咖啡馆、诊所等。 4.个人认为新房有一个最大的问题就是它的不确定性。它是一个全新的社区,你不知道你的邻居是一些什么样的人,有什么样的文化背景和生活习惯。有可能三天两头换邻居,社区相对不那么稳定。 也有很多有装修经验的买家会选择用较低的价格买到结构好、地段好、十几年房龄但内饰陈旧的房子,然后局部或全部装修,相当于买个新屋,而价格可能比买新屋要划算。 可是很多移民买家刚来加拿大,不熟悉这里的建材市场和 ...

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于军地产专栏-二手房好还是新房好(上)

二手房,心里总嫌弃是住过的,新房,又觉得地段一般,配套设施又不完善。 要知道任何事物都是各有利弊的。 而二手房的好处是成熟的社区,超市,学校,公园,车站,餐馆,图书馆,诊所,医院,商场,一应俱全,生活方便。社区及邻里也相对稳定,便于孩子的成长。前庭后院也都已定型,而二手房最大的优点是地点好。房地产的黄金法则就是:地点,地点,还是地点!最值钱的还是这块地。 老房子占地宽广,房子间距大,不像现在的新房,墙与墙几乎都紧挨着。老房子外在的建筑风格也更有自己的特色。不像现在的新房成批开发,如流水线出来的,都长一个样。都分不出谁家是谁家。 当然老房子的缺点也是显而易见的,除了前面跟新房对比时说的这些不足,家用电器款式可能陈旧了,卫生间、厨房装修风格落伍;有时还可能有一股陈旧的气味,而且担心业主真正的卖房动机。 再来看看新房的好处: 一、新房屋设计新颖,布局结构更符合现代人的审美要求和生活需要。往往采用开放式空间设计,采光 ...

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我们如何走到这一步?美国房地产危机(三)

党派竞争之后 美国房地产泡沫提出了一些难以回答的问题,其中一个就是是否每个人都有能力拥有一套房子。几十年来政府关于房屋的政策让许多北美民众将拥有房屋视为自己的权利,而非一些人的特权。在加拿大,房屋所有权最近已经接近70%,而其中30%的房主由于收入还低于政府所规定的最低收入,因此无需缴纳个人所得税。而这70%的房主中大多数收入高于最低收入,但生活也并非想象的那么轻松。大多数人总是幻想一种生活方式,尽管我们离这理想还太遥远。刚大学毕业的年轻人挣扎着追求一种奢侈的生活方式,而这种方式正是他们的父母在事业巅峰时刻享受的。与其卑微的生活,还债,存钱,这些人等着银行同意贷款,马上就自己买了房子。但是他们还没有存钱的习惯,花钱又大手大脚,很容易让自己陷入破产的境地。年轻时是享受社会变化和好机会的大好时光,一套房子可以把年轻人捆绑在一个城市里,让他失去了去别的城市享受别样生活的机会。当然这不仅仅在年轻人中是个问题,各个年龄 ...

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我们如何走到这一步?美国房地产危机(二)

在美国前总统小布什当政期间,政府还通过创造在住房发展部管理下的“美国梦”的首期计划来改良买房过程。除了异常低的利率,住房发展部更进一步地鼓励银行通过提供低收入家庭高达10,000美元的首期援助放松贷款标准,同时也降低接近700美元的交易费用。利率一降再降直至1%,加上小布什对所有权社会的承诺,打开了新的住房建设和购买现房的繁荣景象。小布什的政策似乎奏效了:2004年,美国人口普查局发现,创纪录的69.2%的美国人被归为有房一族。 虽然这个思想听起来非常高尚,但每一个美国人都有权利负担得起一间房屋在实践中却成为了一个噩梦。“全民住房”是小布什连任选战的一部分,企图兜售他所定义的“美国梦”,借此获得政治红利。小布什希望复制前英国首相玛格丽特•撒切尔在上世纪80年代创造的奇迹:通过“在降低利率时提供低收入居民强烈的动机去购买地产楼盘”,撒切尔几乎在一夜之间赢得了传统左倾选民的支持。小布什当时如法炮制,原因不难看出: ...

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我们如何走到这一步?美国房地产危机(一)

从哪里开始讨论经济“如何”还有“为什么”衰退?对于大多数经济学家和分析师,最佳答案是美国房地产泡沫和随后当泡沫最终破裂的危机。住房危机本身是坏的政府政策,过度自信,缺乏透明度,贪婪,恐惧和不必要的风险组合,并从中孕育出全球金融危机。我将集中讨论如全球化,政府的政策,大银行的作用,以及心理和文化等因素。现在,本章将讨论导致房地产泡沫的起因,其中包括乔治·W·布什强调美国作为一个“所有权社会”,利用政府赞助的企业,随之而来的次贷危机的主要原因,并这场危机的全球影响。 虽然最近几年的金融危机是一个复杂的现象,美国房地产危机确实起到了加速问题严重性的作用,并导致更广泛的经济衰退;对于所有意图和目的,这是下跌的第一张骨牌。抓住这个事实,你会希望更多地了解住房危机如何导致经济衰退,以及更加意识到各种经济行为和态度,导致政府、银行和个人做出的财政失误。认识这些错误,你将更好地了解如何面对随之而来的投资在今天的市场上所面临的 ...

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