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【新起点律师事务所专栏】什么是产权保险 (Title Insurance)?为什么要买产权保险?(上)

如果你在加拿大买房,一般情况下,都会购买产权保险 (Title Insurance)。 很多客户询问什么是产权保险?都保什么?为什么要买产权保险?在此一一予以解答。 首先需要澄清的是,产权保险不同于房屋保险(Home Insurance)。房屋保险的保险标的是房屋本身。承保的风险包括自然灾害(雷击、飓风等), 意外事故(电路引起的火灾等)以及盗窃、第三者责任险(行人雪天在门前滑倒)等。 而产权保险,顾名思义,是对房子产权上过去或者未来产生的瑕疵予以赔付的保障。 产权保险分为业主险(Owner Policy)和贷款险(Lender Policy)两大类。因为业主险是保障房屋产权人(买家)的利益,是大家最关心的,所以本文仅阐述业主险相关内容。 产权保险都保什么? 业主险承保的内容根据保险公司以及房屋产权情况的不同,有所差异。但是通常而言都承保以下风险: 1. 交易前存在的产权风险,例如注册在产权下的各种抵押权或留置权(比如前房主装修但拖欠承包商工程款而被承包商注册的留置权Construction/Builder Lien), 违法装修或建造(未遵循市政条例申请建造许可), 违反市政规划(Zoning), 违反市政建筑法规而被市政要求整改(work orders), 违反市政关于房屋距公共道路退缩距离(Setback violation), 欠缴的市政房产税,拖欠市政公用设施费用(比如水费),交房时未发现的房产越界(encroachments)等等。 2. 欺诈或伪造文件风险:欺诈和伪造文件在房地产交易中是屡见不鲜的。例如有人伪造房主的签名抵押房产去银行贷款或将房产卖给第三方。这种骗局被发现后要耗费业主大量费时间、精力和金钱去解决。如拥有产权保险,则保险公司会解决相应问题,免除被欺诈业主的忧虑。 为什么要买产权保险? 产权保险是上世纪90年代从美国传入加拿大的,这是为什么目前加拿大市场的产权保险公司基本都是美国公司的原因。产权保险兴起之前,传统买方律师要进行尽职调查并出具律师产权意见书(Lawyer’opinion on title)以保证买家的产权是无瑕疵,可转让(good and marketable title)。为此,买方律师需
要进行全面尽职调查。比如写信给政府,询问地税及市政水费有没有缴清?地下室装修是否申请了许可,是否有验收合格证?前业主有没有违反产权上登记的政府要求(Agreement with Municipality) 和使用限制条款(Restrictive Condition)?该房屋建筑是否符合市政建筑规范(Building Code)? 是否有市政发出的整改通知?是否符合市政规划(zoning)?等等。这些查询耗时数周,而且各项查询费用不菲,从几十到上百(这些费用都需要买家最后来承担)。此外因为调查工作量增加从而律师费也会相应提高。但是如果购买了产权保险,则有一些调查项目可以省略,其风险由产权保险公司予以保证,从而降低了交易成本。 其次,律师在出具产权意见书(Lawyer’opinion on title)前,会要求买方提供最新的土地勘测图(survey)。土地勘测图及报告是由安省具有专业资质的测绘师出具的,标识出土地、房屋建筑物以及附属设施的位置及尺寸以及其他信息。通过查阅勘测图,便可知道土地的边界在哪儿;围栏是否在边界上;邻居的建筑物或围栏是否侵占你的土地(反之亦然,你的建筑物或围栏是否侵占了邻居的土地);房屋建筑是否符合市政关于房屋距公共道路退缩距离(Setback)的要求;是否有地役权及其相应位置及尺寸;是否有通往公共道路的出口等。

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